Hotelarstwo
Dzisiaj jest: Środa, 20 Wrzesień 2017, imieniny Filipiny i Eustachego
Szukaj w serwisie:    

Kryzysu nie ma, ale condo boom trwa

Kryzys z którym Polska wkroczyła w drugą dziesięciolatkę XXI wieku nakręcił koniunkturę i spopularyzował obiekty condo. Kryzys załamał bankowy system finansowania inwestycji hotelowych i załamał jednocześnie rynek mieszkaniowy. Dlatego dysponujący „mocami przerobowymi” deweloperzy uciekali w ostatnich latach w obiekty condo, które pod względem modelu finansowego – w całości lub znacznej części finansują je przyszli właściciele - są podobne do budynków mieszkalnych. Natomiast ze względu na model funkcjonalny – dobowy wynajem pokoi - są uczestnikami rynku hotelowego.
Condo a aparthotel. Różne nazwy, różne treści. A ideą z punktu widzenia inwestora zawsze jest by sprzedawać chętnym pokoje hotelowe i z tych pieniędzy finansować inwestycję a bywa że i od razu zrealizować zysk. Bez względu na to co się dzieje później budynek powinien być zaprojektowany tak, by był atrakcyjny dla przyszłych użytkowników, czy będą to goście hotelowi czy wyłącznie właściciele apartamentów. Recepcja, basen, garaż, przechowalnia sprzętu sportowego – to obowiązkowe powierzchnie w aparthotelu. Jeśli jednak obiekt mimo wielu właścicieli pojedynczych pokoi ma funkcjonować jako hotel to musi być zaprojektowany jak hotel. I do wyżej wymienionych musi dołączyć: restauracja z kuchnią i zapleczem, bar, zespół sal wielofunkcyjnych, powierzchnie magazynowe, centrum fitness – stosownie do ilości gwiazdek jakie ma mieć obiekt.
Otwarta pozostaje kwestia, czy powierzchnie te będą należały jako części wspólnej do wspólnoty mieszkaniowej ustanowionej w każdej tego typu nieruchomości, czy też będą miały odrębne księgi wieczyste i właścicieli lub właściciela, np. operatora hotelu.
Aparthotele powstają w miejscowościach, w których część z lokali ludzie kupują na użytek własny, bez zamiaru wynajmowania ich, a traktując jak własne mieszkania wakacyjne. Tego typu obiekty powstają więc w miejscowościach atrakcyjnych turystycznie o uznanej renomie lub walorach np. uzdrowiskowych. Znikomym powodzeniem cieszą się tego typu inwestycje np. w miastach. Tu wciąż znacznie bardziej opłaca się zainwestować a kawalerkę lub małe mieszkanie. Condohotele zaś także będą powstawały w tych samych lokalizacjach co aparthotele, ale mają także szansę w dużych miastach o ugruntowanym rynku podróży służbowych: Warszawie, Krakowie, Poznaniu a także Wrocławiu, Katowicach i Trójmieście. W niefortunnej sytuacji jest Łódź, którą a uwagi na położenie wciąż wielu podróżujących służbowo decyduje się „zrobić” w jeden dzień.
Analiza rynku pokazuje, że wśród potencjalnych klientów dużo większym powodzeniem cieszą się aparthotele niż condohotele. A to z uwagi na elastyczność przeznaczenia lokalu w aparthotelu, który można pozostawić do własnej dyspozycji, oddać operatorowi hotelowemu lub niezależnemu, lokalnemu agentowi. W czystej postaci condohotelach właściciel pokoju hotelowego ma obowiązek oddać go w zarząd operatorowi hotelu. Takie ograniczenie wciąż zniechęca część potencjalnych klientów do inwestowania. Kupując nieruchomość chcą móc nią w pełni rozporządzać.
Chcąc postawić 25 pokojowy hotel w przeciętnej miejscowości powiatowej prościej jest zdobyć kredytowanie bankowe niż zmontować finansowanie w systemie sprzedaży „apartamentów hotelowych”. Prościej jest także zarządzać taką nieruchomością po jej oddaniu do użytkowania. Tworząc aparthotel czy condohotel można za to część kosztów związanych z funkcjonowaniem nieruchomości przerzucić w majestacie prawa na właścicieli poszczególnych lokali, czego nie da się zrobić, gdy jest się właścicielem całego budynku.
Budując aparthotel część developerów decydowała się wyłącznie na zyski ze sprzedaży lokali i pozostawiała właścicieli we wspólnocie mieszkaniowej, a ci już samodzielnie musieli szukać rozwiązań z zakresu prowadzenia działalności hotelarskiej. Ponieważ praktyka ostatnich 3 lat pokazała, że aparthotele mogą skutecznie konkurować na rynku z tradycyjnymi hotelami, przynosząc takie same przychody developerzy starają się sprzedać jak najwięcej lokali a jednocześnie od razu stać się operatorami hotelowymi. Od czego to zależy? Od tego kto ma większość we wspólnocie mieszkaniowej: najwyższej władzy w apart- i condohotelu. Jeżeli 50,05 proc. udziałów w powierzchni nieruchomości pozostanie w rękach developera lub grupy z developerem związanej to może on zdecydować kto będzie operatorem hotelu. Może też określać ceny i wszelkie warunki. Może po prostu prowadzić typową działalność hotelarską w oparciu o posiadane i powierzone mu w zarządzanie pokoje hotelowe innych właścicieli. Developerzy sięgają więc różnych zabiegów, by zapewnić sobie taki udział, który gwarantuje władanie nieruchomością, w tym prowadzenie działalności operatora hotelowego w budynku. Jest to chyba jeden z niewielu przykładów na to jak „zjeść ciastko i mieć ciastko”, tj.: sprzedać lokale w budynku i decydować o nich oraz czerpać pożytki tak, jakby się było ich właścicielem.
A jeżeli wspólnocie uda się z czasem pozbyć developera i narzuconego operatora hotelowego? Może wybrać innego, z rynku. Lub powołać własnego. A jeżeli w budynku są lokale mieszkalne pod wynajem? I nie ma nic poza nimi i garażami, bo developer wybudował typowy blok mieszkalny, tyle że w kurorcie? Wówczas wspólnota mieszkaniowa może zwrócić się do wyspecjalizowanej lokalnej firmy zajmującej się wynajmowaniem poszczególnych apartamentów klientom. Wówczas to ten pośrednik przejmie na siebie rolę operatora hotelowego, z tym że lokale będą funkcjonowały jako „apartamenty nad morzem w Międzyzdrojach”, a nie hotel czy aparthotel w Międzyzdrojach. Jeśli lokali będzie dużo, być może utworzy recepcję na miejscu, w budynku. W przeciwnym wypadku będzie każdorazowo przekazywał i odbierał klucze spotykając się z klientami na parterze, a osoby sprzątające „apartamenty” będą przywoziły cały sprzęt i pościel każdorazowo ze sobą.
Jacek Piasta


© 2009-2017 Hotelarstwo. Istnieje od wieków.
Projekt & cms: www.zstudio.pl
Newsletter: