Hotelarstwo
Dzisiaj jest: Niedziela, 19 Listopad 2017, imieniny Elżbiety i Seweryna
Szukaj w serwisie:    

Wycenić hotel, by nie wyjść na jelenia

Na polskim rynku pojawia się coraz więcej ofert dotyczących sprzedaży obiektów noclegowych. Natomiast niepewna światowa i europejska sytuacja gospodarcza sprawia, że potencjalnie zainteresowani wstrzymują się z przeprowadzaniem transakcji. Co zatem robić? Trzymać cenę, spuszczać, targować? Na pewno warto jeszcze raz spojrzeć na obiekt i spróbować wycenić go według różnych metod.
Na ponad pół miliarda złotych można szacować wartość transakcji dokonanych na wtórnym rynku obiektów noclegowych w roku 2013. Mimo stosunkowo wysokiej wartości rynku jaką osiągnął i rosnącej liczby obiektów oferowanych na sprzedaż, sfinalizowanych transakcji jest mało. W pierwszej kolejności sprzedają się obiekty duże (ponad 200 pokoi) i średnie (od 100 pokoi w górę), najczęściej położone w większych ośrodkach miejskich będące własnością funduszy inwestycyjnych i spółek. Natomiast nie sprzedają się niemal hotele i inne obiekty noclegowe właścicieli indywidualnych. Obecnie na sprzedaż wystawionych jest około pól tysiąca hoteli i innych obiektów noclegowych. Oferowane nieruchomości, to przede wszystkim (ok. 80 proc.) obiekty małe, posiadające od kilku do trzydziestu pokoi, położone w mniejszych ośrodkach miejskich lub poza miastami, najczęściej nieskategoryzowane, opisywane jako pensjonaty lub obiekty hotelowe. Średnia cena ofertowa wystawionych na sprzedaż obiektów nie przekracza 10 mln zł. Obiektami takimi nie są zainteresowani więksi inwestorzy zagraniczni, czy fundusze. Takich inwestorów interesują przede wszystkim obiekty średnie i duże, z reguły o wielkości ponad 100 pokoi, posiadające historię działalności, osiągające lub dające nadzieję na osiągnięcie odpowiedniej stopy zwrotu po wprowadzeniu programu restrukturyzacyjnego lub modernizacji. Obiektami nie są też zainteresowani, bądź wstrzymują się z zakupem inwestorzy krajowi – których nie jest przecież zbyt dużo i nie posiadają tak dużego zaplecza kapitałowego, jak zagraniczni. Jednak obiekty nie sprzedają się nie tylko z braku chętnych, ale przede wszystkim ze względu na kombinację: oczekiwana przez właściciela cena/walory biznesowe. Chodzi oczywiście o zbyt wysokie ceny w stosunku do tego co obiekt sobą reprezentuje, lub co może, po odpowiednich i przeprowadzonych niewielkim nakładem inwestycyjnym modernizacjach lub rozbudowie, reprezentować.  Niestety, wiele z wystawionych na sprzedaż obiektów, to przypadki beznadziejne, z kardynalnymi błędami popełnionymi na etapie koncepcji i budowy, które pozbawiają je szans na nie tylko na zwrot zainwestowanego kapitału, ale chociażby zwracającą koszty utrzymania eksploatację. Pomijając wady projektu architektonicznego, czy konstrukcji, najczęstszymi problemami są: nieodpowiednie parametry obiektu, takie jak wielkość, standard, program funkcjonalny i nieodpowiednia lokalizacja. Zsumowanie tych czynników w trakcie eksploatacji powoduje, że koszty eksploatacji są za duże jak na liczbę zatrzymujących się w obiekcie gości i wiele hoteli jest nierentownych lub bardzo nisko rentownych. Kupiec znający się na rzeczy, a częściej korzystający przy ewentualnej transakcji z porady fachowca, rzadko da się skusić na tego typu obiekty. Inna sprawa, że gdyby wolnej gotówki było na rynku więcej lub była łatwiej dostępna dla zainteresowanych, to kupujący podchodziliby do obiektu ewentualnej transakcji w sposób nieco mniej drobiazgowy, czyli… - pisząc językiem potocznym – sprzedający mieliby więcej okazji by pozbyć się swych obiektów trafiając na tzw. jelenia.
Właśnie po to by na takiego jelenia nie wyszedł kupujący, a sprzedający jeszcze raz spojrzał na swoją własność i realnie ocenił jej wartość, a co za tym idzie i ofertę, przygotowaliśmy mały poradnik o wycenie obiektu noclegowego.
Kiedy nam jest potrzebna wycena obiektu noclegowego?
Rzadko się zdarza, by wycena obiektu noclegowego była na potrzebna, ot tak. Najczęściej jest ona związana z konkretnym krokiem biznesowym. Może to być:
- zaciągnięcie kredytu bankowego,
- ustanowienie zastawu,
- zamiar dopuszczenia do biznesu partnera, czyli odsprzedaż części udziałów,
- przygotowanie obiektu do sprzedaży.
W centrum naszego szczególnego zainteresowania znajduje się ostatni z przedstawionych przypadków, bo wycena sporządzona przez właściciela zderza się w nim i podlega weryfikacji kupujących, czyli rynku. 
W jaki sposób wyceniać?
Istnieje kilka sposobów wyceny obiektów noclegowych:
- według nakładów inwestycyjnych poniesionych na wybudowanie obiektu,
- na podstawie ceny transakcyjnej innego, porównywalnego obiektu,
- metoda dochodowa, najpowszechniej stosowana,
- według wielokrotności wskaźnika EBITDA (szybka, jeśli dostępne są dane finansowe/bilans),
- według ceny pokoju (szybka).
W praktyce sposób wyceny zależy od tego co chcemy kupić: hotel jako przedsiębiorstwo, czy tylko budynek hotelu. Jeśli chodzi nam o budynek, to bardziej odpowiednia będzie metoda szacowania wartości na podstawie poniesionych nakładów inwestycyjnych. Jeśli natomiast obiekt noclegowy, jako przedsiębiorstwo, to nakłady poniesione na inwestycję, nie oddają jej prawdziwej zdolności do generowania przepływów pieniężnych i osiągania zysku.  Czyli to, że sprzedający argumentuje iż wydał na inwestycję sumę X, o wiele wyższą niż wydano na o wiele lepiej prosperujący konkurencyjny obiekt, wcale nie oznacza, że tyle musimy za niego zapłacić. Niestety sprzedający nie zawsze biorą to pod uwagę: dla nich liczy się wkład pieniężny, wkład własnej pracy i wartość sentymentalna. I zazwyczaj chcą jeszcze za sprzedaż obiektu wziąć dodatkową premię. W tym tkwi znaczna część odpowiedzi na pytanie o to, dlaczego większość oferowanych obecnie na rynku obiektów nie znajduje kupca? Bo ich właściciele wyceniają je powyżej realnej wartość rynkowej.
Wycena według nakładów inwestycyjnych
Jest to metoda najbardziej powszechna, najczęściej stosowana na naszym rynku, chociaż niedoskonała. Jest to wycena bazująca na ustaleniu wysokości nakładów inwestycyjnych poniesionych przez inwestora na wybudowanie hotelu uwzględniająca nakłady na zakup działki lub działki z obiektem do remontu. Wartość tą pomniejszamy następnie o dokonane odpisy amortyzacyjne uwzględniając stopień faktycznego zużycia majątku lub też ( w szczególności gdy nie prowadzono pełnej księgowości) pomniejszenie następuje o oszacowane zużycie techniczne i funkcjonalne obiektu. Metoda ta najlepiej nadaje się do wyceny obiektów nowych. Nie sprawdza się natomiast w przypadku obiektów starszych.
Dlaczego?
Z dwóch zasadniczych względów:
- bo obiekt nie jest zużyty i niemu simy wdawać się w skomplikowane przeszacowania odpisów amortyzacyjnych, uwzględniających wzrost/spadek cen materiałów, inflację, etc.
- bo obiekt nie ma jeszcze historii, nie został np. osadzony na rynku, zatem nie są znane jego zdolności do osiągania takich, czy innych wyników operacyjnych, które są niezbędne
- wśród kosztów należy też uwzględnić koszt pieniądza w czasie (koszt kredytu) i koszt czasu na budowę, uzyskanie zezwoleń etc. 
Pamiętajmy, że absolutnie nie interesuje nas kwota za jaką obiekt został wzniesiony i koszty jakie poniósł inwestor/dotychczasowy właściciel.
Sprzedają się tylko dobre obiekty
Nie wierzymy w zapewnienia właściciela, że obiekt dobrze prosperuje. Oczywiście taka argumentacja jest zrozumiała ze względów marketingowych, jednak przyjrzyjmy się jak jest naprawdę. Nie musimy zatrudniać od razu wywiadowni gospodarczej. Przecież zanim przystąpimy do negocjacji obejrzeliśmy już obiekt, przeprowadziliśmy rozmowę wstępną ze sprzedającym, a być może obejrzeliśmy nawet bilans. Mimo, że nic nie budzi naszych zastrzeżeń, warto porozmawiać z ludźmi z otoczenia hotelu. Może to być kioskarz, który opowie o ruchu w hotelu, o opinii jaką obiekt cieszy się w okolicy, o tym co mówią jego pracownicy. Mogą to być okolicznie dostawcy produktów, czy usług, którzy powiedzą o tym, czy i w jaki sposób są regulowane bieżące należności. Nawet jeśli opinie są bardzo złe nie zniechęcajmy się. Zweryfikujmy je podczas negocjacji, a wiedzę wykorzystajmy do osiągnięcia satysfakcjonującej ceny.
Piotr Lutycki
Kolejna część materiału już wkrótce.

 
© 2009-2017 Hotelarstwo. Istnieje od wieków.
Projekt & cms: www.zstudio.pl
Newsletter: