Hotelarstwo
Dzisiaj jest: Piątek, 17 Listopad 2017, imieniny Grzegorza i Salomei
Szukaj w serwisie:    

Jeszcze nie wie o tym niejeden architekt

Jeszcze nie wie o tym niejeden architekt
Fot. worldhotels.com/Ku' Damm 101 Hotel
Trzy niepotrzebne schodki w połowie hotelowego korytarza mogą kosztować właściciela hotelu ponad 20 tysięcy rocznie. Tyle kosztuje dodatkowy pracownik, dzięki któremu wózek pokojowej pokona te schodki kilka razy dziennie.
Prawie każde moje spotkanie z architektami projektującymi budynek hotelowy jest jak deja vu. Furda im szerokość korytarzy, wielkość pokoi, rozkład pomieszczeń magazynowych. Furda odległość toalet od sal konferencyjnych, położenie kuchni i jej magazynów czy wielkość gabinetów SPA – ważne, by rozwiązania architektoniczne i elewacja były imponujące i niebanalne. Przeszklenia, dźwigary, szklane dachy, wyrafinowane konstrukcje – w to im graj.
Słupy na sali, czy w oku
Że w salach konferencyjnych wyrastają słupy? To co? Że nie ma żadnego magazynu? To co? Że kuchnia na jednym poziomie, a wszystkie magazyny i przygotowalnie w piwnicy? To co? Że magazyny służby pięter tylko piwnicy, a budynek ma 6 pięter hotelowych? To co? Że nie ma gdzie zaparkować wózków pokojowych? To co? Ważne, że hol świetlisty, niebanalny, z panoramiczną windą i akwarium przez dwa piętra oraz szklaną kopułą nad całością. Architektura obiektów noclegowych to dla mnie praktyka i treść, a nie forma. Na szczęście, po doświadczeniach zebranych podczas nieco obecnie przyhamowanego, ale wciąż trwającego boomu inwestycyjnego – wie to także coraz więcej pracowni architektonicznych i zespołów projektowych. Jeżeli nie musiałbym wybierać między formą a treścią, to sprawiedliwie uznałbym, że są sobie równoważne. W sytuacji rynku konkurencyjnego, gdy działa wiele obiektów hotelowych czy hotelarskich o podobnym poziomie oferty, forma – czyli architektura - staje się jednym z bardzo ważnych atutów w grze o klienta. Pod warunkiem wszakże, że treść, czyli rozwiązania funkcjonalne, oprą się każdemu zarzutowi. Jednak z reguły jest tak, że budżet inwestycji ma swoje dno, a inwestor chce uzyskać jak najwięcej efektywnej powierzchni za jak najmniejsze pieniądze. I jeśli międzynarodowa sieć hotelowa buduje 200-pokojowy hotel z salami konferencyjnymi, restauracjami i klubami za np. 140 milionów złotych, to zdarza się, że prywatny, krajowy inwestor chce powtórzyć taki obiekt, ale za 80 milionów złotych. Projektanci nie chcą z uwagi na budżet rezygnować z wizji i niebanalnych rozwiązań. Forma jest dla nich priorytetem, przecież to najpierw wizualizacje, a następnie zdjęcia bryły i elewacji budynku znajdą się w portfolio pracowni. I ja rozumiem ten punkt widzenia.
Prostopadłościan jest nudny
Gdy jednak praktycznie popatrzymy na budynek hotelowy, to stając przed koniecznością dokonania wyboru – zdecydowanie ważniejsze są wnętrza niż bryła i elewacja. Wiem, że prostopadłościan jest nudny. Wiem, że hotel wyglądający jak przysłowiowy szpital powiatowy lub budynek biurowy nie budzi emocji, nie kusi, nie zaprasza i nie zachęca na pierwszy rzut oka. To wszystko racja. Zachęcam więc do otwartości na innowacyjne bryły, rozwiązania architektoniczne i nietuzinkowe elewacje. Ale nie kosztem architektury wnętrz i funkcjonalności! Najpiękniejszy nawet pałac, imponujący ogromem, rozmachem i przepychem kształtów – mając złe rozwiązania funkcjonalne – będzie miał przez wszystkie swoje lata funkcjonowania kłopoty z obsługą klientów. Będzie też miał wyższe niż to konieczne koszty eksploatacji i mniejszy niż był możliwy do uzyskania potencjał. Cóż po zapierającej dech w piersiach bryle budynku, kiedy z powodu błędów, niewiedzy i/lub lekceważeniu funkcji – w sali kongresowej znajdą się słupy? W efekcie których sala licząca 600 mkw. będzie mogła przyjąć jedynie 280 osób? A w dodatku dostęp z kuchni do tej sali będzie niemożliwy lub wysoce utrudniony? To wystarczy, by zamiast godnie zarabiać na największych grupach i nie mieć konkurencji w regionie – spaść do jednego szeregu z kilkunastoma innymi hotelami zdolnymi przyjąć 280 osób. A przy tym ponosić koszty eksploatacyjne takie, jakbyśmy prowadzili hotel- pałac z salą dla 600 osób. Winda sięga do kieszeni Cóż po basenie, saunach, jacuzzi i masażach w hotelu, gdy dostęp do tych atrakcji z pokoi hotelowych będzie wymagał zjazdu windą do głównego holu i przedefilowania w szlafroku przez hol, recepcję, korytarzem wzdłuż całej restauracji i baru. Kłopotliwe to i niedyskretne. A jak kłopotliwe, to goście będą wybierali na pobyt wypoczynkowy taki hotel, w którym windą zjadą bezpośrednio z piętra hotelowego do holu przed wejściem na basen czy do SPA. I cóż właścicielowi tego hotelu po tym, że na wizualizacjach i w rzeczywistości hotel wygląda pięknie? Nowocześnie i bogato? Jeżeli basen czy SPA są położone w złym miejscu względem pokoi hotelowych, to sprzedaż usług znajdzie się na poziomie niższym niż zakładał w biznesplanie. Basen i SPA będą się dobrze sprzedawały wśród ludzi spoza hotelu. Ci i tak muszą rozebrać się i przebrać w szatni. Ale to nie na nich zarabia się najlepiej. Oni płacą tylko za wejście do SPA. A gość, który przyjeżdża do hotelu SPA, płaci przecież również za noclegi w pokoju hotelowym, wyżywienie i parking.
Ominą hotel z basenem
W odróżnieniu od gościa „z miasta” korzysta także z hotelowego drink baru i być może z innych usług. Pod jednym warunkiem: że przyjedzie. A wiedząc, jak niefortunnie jest położony basen czy SPA w opisywanym hotelu – dołoży starań, by wybrać bardziej dogodnie rozplanowany obiekt. Przyjedzie raz, ów pierwszy raz i więcej nie wróci. A o niewygodzie i błędach będzie opowiadał wszystkim znajomym. I wierzcie mi Państwo, to, jak bardzo imponująca jest bryła hotelu, będzie miało drugorzędne znaczenie. Rzecz w tym, by architektura obiektu służyła nie tylko kreowaniu wizerunku czy wyróżnieniu spośród innych. W praktyce przede wszystkim winna służyć optymalnemu rozplanowaniu przestrzeni. Z priorytetem funkcjonalności. Wielu błędów w projektowaniu gość hotelu nie widzi. Kryją się one bowiem na zapleczach, w części niedostępnej dla gościa. Ale mającej kluczowe znaczenie dla sprawnego i jak najtańszego funkcjonowania hotelu. Wiecie Państwo, ile dzisiaj kosztuje rocznie najtańszy pracownik? Osoba zarabiająca 1 tys. zł miesięcznie netto kosztuje pracodawcę około 1,7 tys. złotych. Rocznie jest to już 20,4 tys. złotych. Przez 25 lat działania hotelu będzie to 510 tys. zł. Tyle kosztują w mającym około 50 pokoi hotelu przysłowiowe „trzy schodki” w połowie korytarza. Dwa, trzy razy tyle (ponad 60 tys. zł rocznie) kosztuje w 100-pokojowym hotelu brak odpowiedniej liczby wind towarowych w kuchni. Tyle samo kosztuje w 90-pokojowym hotelu SPA magazynków gospodarczych przy holu recepcji, salach konferencyjnych i SPA.
Funkcjonalność, czyli etat mniej
Jak to możliwe? Średnio rocznie każdy z tych obiektów realizuje od jednego do trzech etatów więcej niż powinien dla swojej powierzchni, funkcji i kubatury. Brak windy, trzy schodki, brak pomieszczeń gospodarczych zastępują pracownicy. Dodatkowi pracownicy, którzy byliby zbędni, gdyby architektura wnętrz obiektu była prawidłowa. Bo do przejścia jest dłuższa droga, bo wykonanie koniecznych czynności trwa dłużej. Więc np. brak schowka na wózek z wiadrami i mopami przy holu sal konferencyjnych kosztuje 20 tys. złotych rocznie. I będzie kosztowało właściciela przez wszystkie lata działania hotelu lub do najbliższej modernizacji, w której efekcie powstanie schowek. Czy to jedyne rozwiązanie? Nie. Można też usiłować wymusić utrzymanie reżimów technologicznych przy trzech schodkach, braku windy czy schowków na istniejącej, optymalnej liczbie personelu. Efekt? Obiekt będzie się pokrywał patyną brudu i kurzu w innych miejscach, a dania z kuchni już nie będą tak dopieszczone przez kucharzy, jak być powinny. Fizyki nie da się oszukać. A pierwsi ów spadek jakości zauważą goście. I rozpocznie się powolny, ale trwały exodus klientów. A to jest w efekcie jeszcze droższe dla właściciela niż dodatkowe etaty. Warto więc na etapie projektowania przede wszystkim dbać o prawidłową architekturę wnętrz i optymalnie zdefiniowane funkcje projektowanych obiektów hotelarskich.
Jacek Piasta
© 2009-2017 Hotelarstwo. Istnieje od wieków.
Projekt & cms: www.zstudio.pl
Newsletter: