Praktycznie każde moje spotkanie z osobami projektującymi budynek hotelowy jest dla mnie jak deja vu.
Szerokość korytarzy, wielkość pokoi, ilość i umiejscowienie pomieszczeń magazynowych? Są bez znaczenia. Odległość toalet od sal konferencyjnych, położenie kuchni i jej magazynów czy wielkość gabinetów SPA? Bez znaczenia. Układ gniazdek elektrycznych czy białego montażu w łazience? Bez znaczenia.
Dla projektantów ważne jest, by rozwiązania architektoniczne i zastosowane materiały robiły wrażenie i były niebanalne. To im w duszy gra.
Że w salach konferencyjnych wyrastają słupy znacząco ograniczając funkcjonalność i pojemność sali? No to co? Że nie ma żadnego magazynu? No to co? Że kuchnia jest na jednym poziomie, a wszystkie magazyny i przygotowalnie tejże kuchni na innym poziomie? No to co? Że magazyny służby pięter są wszystkie tylko piwnicy, a budynek ma 6 pięter hotelowych? No to co? Że nie ma gdzie na noc zaparkować wózków pokojowych? No to co?
Dla projektujących ważne jest, by było efektownie. Furda tam funkcjonalność operacyjna, najważniejsza jest efektowność. No bo to hotel. Czy rzeczywiście najważniejsza jest efektowność? Czy forma ponad treść? Nie.
Architektura obiektów noclegowych to przede wszystkim praktyka funkcjonowania i efektywność operacyjna, a nie forma. Najlepsze tego dowody dają największe światowe sieci hotelowe. Pragmatyzm i praktyczność acz efektownie opakowana. Nigdy na odwrót.
Na szczęście wie to coraz więcej pracowni architektonicznych i zespołów projektowych. Ale w dalszym ciągu jest ich kropla w morzu pracowni projektowych i architektonicznych. To zła wiadomość dla osoby planującej własny obiekt hotelowy.
FORMA CZY TREŚĆ
Jeżeli nie musiałbym wybierać między formą a treścią, to sprawiedliwie uznałbym, że są sobie równoważne. W sytuacji rynku konkurencyjnego, gdy działa wiele obiektów hotelowych czy hotelarskich o podobnym poziomie oferty, forma - czyli architektura, staje się jednym z ważnych atutów w grze o klienta. Pod warunkiem wszakże, że treść - czyli rozwiązania funkcjonalne, oprą się każdemu zarzutowi i są optymalne dla efektywności.
Jednak z reguły jest tak, że budżet inwestycji ma swoje dno, a inwestor chce uzyskać jak najwięcej efektywnej powierzchni za jak najmniejsze pieniądze. I jeśli międzynarodowa sieć hotelowa buduje 200-pokojowy hotel z salami konferencyjnymi, restauracjami i klubami za np. 140 milionów złotych, to prywatny, krajowy inwestor chce powtórzyć taki obiekt, ale za 80 milionów złotych.
Wynajęci do tego projektanci nie chcą z uwagi na budżet rezygnować z wizji i niebanalnych rozwiązań. Forma jest dla nich priorytetem, przecież to najpierw wizualizacje, a następnie zdjęcia bryły i elewacji budynku znajdą się w portfolio pracowni.
I ja rozumiem ten punkt widzenia. Prostopadłościan jest nudny. Gdy jednak praktycznie popatrzymy na budynek hotelowy, to stając przed koniecznością dokonania wyboru - zdecydowanie ważniejsze są funkcjonalne wnętrza niż bryła i elewacja.
Ja wiem, że prostopadłościan jest nudny. Wiem, że hotel wyglądający jak przysłowiowy szpital powiatowy lub budynek biurowy nie budzi emocji, nie kusi, nie zaprasza i nie zachęca na pierwszy rzut oka. To wszystko racja. Zachęcam więc do otwartości na innowacyjne bryły, rozwiązania architektoniczne i nietuzinkowe elewacje. Ale nie kosztem funkcjonalności wnętrz i ich efektywności operacyjnej!
PAŁAC TRZEBA OGRZAĆ
Najpiękniejszy nawet hotel-pałac, imponujący rozmachem i przepychem kształtów - mając złe rozwiązania funkcjonalne, będzie miał przez wszystkie swoje lata funkcjonowania kłopoty z obsługą klientów. Będzie miał wyższe niż to konieczne koszty eksploatacji i mniejszy niż był możliwy do uzyskania potencjał przychodowy. A w efekcie będzie miał problemy z rentownością.
Cóż po zapierającej dech w piersiach bryle budynku, kiedy z powodu błędów, niewiedzy i/lub lekceważeniu funkcji - w sali balowej-kongresowej znajdą się słupy? W efekcie których sala licząca 600 mkw. będzie mogła przyjąć jedynie 280 osób? A w dodatku dostęp z kuchni do tej sali będzie niemożliwy lub wysoce utrudniony? To wystarczy, by zamiast godnie zarabiać na największych grupach i nie mieć konkurencji w regionie - spaść do jednego szeregu z kilkunastoma innymi hotelami zdolnymi przyjąć 280 osób. A ogrzać trzeba salę jak dla 600 osób, gdy konkurencja ogrzewa sale dla osób 280. Inne koszty eksploatacyjne ponosić też trzeba takie, jakbyśmy prowadzili hotel-pałac z salą dla 600 osób, gdy konkurencja zarabia tyle samo mając koszty ponad połowę mniejsze ....
WINDĄ DO KIESZENI
Cóż gościom po basenie, saunach, jacuzzi i SPA w hotelu, jeśli dostęp do tych atrakcji z pokoju hotelowego będzie wymagał zjechania windą do głównego holu a następnie przejścia w szlafroku przez hol, recepcję, a następnie korytarzem wzdłuż sal konferencyjnych i całej restauracji. Gdzie pełno ludzi w garniturach i kompletnie ubranych.
Kłopotliwe to i niedyskretne.
A jeśli kłopotliwe - to goście będą wybierali zamiast naszego taki hotel, w którym windą zjadą w szlafroku bezpośrednio z piętra hotelowego na poziom z wejściem na basen czy do SPA.
I cóż właścicielowi hotelu po tym, że na wizualizacjach i w rzeczywistości budynek wygląda pięknie? Nowocześnie i bogato? Jeżeli basen czy SPA są położone w złym miejscu względem pokoi hotelowych, to wpływy ze sprzedaży tych usług będą na poziomie niższym niż zakładał w biznesplanie.
Na basen i do SPA będą przychodzili klienci spoza hotelu. I nawet będą zadowoleni. Bo i tak muszą rozebrać się i przebrać w szatni. Nie przychodzą do hotelu w szlafroku. W szlafroku się do SPA wychodzi z pokoju w dobrym hotelu.
I to nie na klientach z miasta a na gościach mieszkających w hotelu hotel SPA zarabia najlepiej.
Bo to goście którzy przyjeżdżają do hotelu płacą za noclegi w pokoju hotelowym, wyżywienie, SPA, rozrywkę i parking. Klienci spoza hotelu płacą tylko za SPA.
Goście hotelowi korzystają w hotelu z wielu usług. Pod jednym warunkiem: że przyjadą. A wiedząc, jak niefortunnie jest położony basen czy SPA w opisywanym hotelu - wybiorą bardziej dogodnie rozplanowany obiekt. Przyjadą raz, ów pierwszy raz i więcej nie wróci.
A o niewygodzie i błędach będzie opowiadał wszystkim znajomym.
I wierzcie mi Państwo, to, jak bardzo imponująca jest bryła hotelu, będzie miało drugorzędne znaczenie.
Rzecz w tym, by architektura obiektu służyła nie tylko kreowaniu wizerunku czy wyróżnieniu spośród innych. W praktyce przede wszystkim winna służyć optymalnemu rozplanowaniu przestrzeni. Z priorytetem funkcjonalności.
BŁĘDÓW GOŚĆ NIE WIDZI A BOLĄ I KOSZTUJĄ KROCIE
Wielu błędów w zaprojektowanym hotelu gość nie zobaczy. A na etapie inwestycji nie wie o nich inwestor, jeśli nie ma w swoim zespole doświadczonego hotelarza. Kryją się one bowiem na zapleczach, w części niedostępnej dla gościa i nieciekawej dla inwestora-właściciela. Ale mającej kluczowe znaczenie dla sprawnego i jak najtańszego funkcjonowania hotelu.
Wiecie Państwo, ile dzisiaj kosztuje rocznie najtańszy pracownik? Osoba zarabiająca minimum tj. 1.634 zł miesięcznie netto (stan na marzec 2019 r.) kosztuje pracodawcę około 2,7 tys. złotych.
Rocznie jest to już 32,4 tys. złotych. Przez 25 lat działania hotelu będzie to 810 tys. złotych.
Tyle kosztują w mającym około 50 pokoi hotelu przysłowiowe „3 schodki” w połowie korytarza. Dwa, trzy razy tyle (blisko 100 tysięcy złotych rocznie) kosztuje w 100-pokojowym hotelu brak odpowiedniej liczby wind towarowych w kuchni. Tyle samo kosztuje w 90-pokojowym hotelu SPA brak magazynków gospodarczych przy holu recepcji, salach konferencyjnych i SPA.
FUNKCJONALNOŚĆ, CZYLI ETAT MNIEJ
Jak to możliwe? Średnio rocznie, każdy z nieprawidłowo zaprojektowanych obiektów realizuje od jednego do trzech etatów więcej niż powinien dla swojej powierzchni, funkcji i kubatury.
Brak windy, 3 schodki, brak pomieszczeń gospodarczych zastępują pracownicy. Dodatkowi pracownicy, którzy byliby zbędni, gdyby architektura wnętrz obiektu była prawidłowa.
Bo do przejścia jest dłuższa droga, bo wykonanie koniecznych czynności trwa dłużej.
Więc np. brak schowka na wózek z wiadrami i mopami przy holu sal konferencyjnych kosztuje 30 tys. złotych rocznie. I będzie kosztowało właściciela przez wszystkie lata działania hotelu lub do najbliższej modernizacji, w której efekcie powstanie schowek.
Czy to jedyne rozwiązanie? Nie.
Można też usiłować wymusić utrzymanie reżimów technologicznych przy trzech schodkach, braku windy czy schowków na istniejącej, optymalnej liczbie personelu. Efekt?
Obiekt będzie się pokrywał patyną brudu i kurzu w innych miejscach, a dania z kuchni już nie będą tak dopieszczone przez kucharzy, jak być powinny.
Fizyki nie da się oszukać. A pierwsi ów spadek jakości zauważą goście.
I rozpocznie się powolny, ale trwały exodus klientów. A to jest w efekcie jeszcze droższe dla właściciela niż dodatkowe etaty.
Warto więc na etapie projektowania przede wszystkim dbać o prawidłową architekturę wnętrz i optymalnie zdefiniowane funkcje projektowanych obiektów hotelarskich.
Autor: Jacek Piasta | 2019