 |
| Fot. apsz |
By przegląd był pełny, warto jeszcze wspomnieć o tym co jest widoczne szczególnie teraz, w okresie świąteczno-noworocznym: wyraźny spadek cen pokoi. Gdy w styczniu w materiale „K-rok po k-roku, czyli z 2011 na 2012” napisaliśmy, że w tym roku ceny pokoi nie wzrosną, a mogą staczać się dalej, spotkaliśmy się z głosami krytyki, czy niemal oburzenia: jak to przecież będzie Euro 2012, a ceny mają stać? Albo jeszcze spadać?
Hmmm…..
Prognozy na przyszły rok przedstawimy pod koniec grudnia, a teraz sumujemy wreszcie mijający rok 2012.
Według firmy badawczej STR Global wykorzystanie pokoi w hotelach w Europie wynosi ok. 67 proc., zaś średnia cena przekracza 105 euro. W Europie Wschodniej, w której Polska należy do liderów, wykorzystanie pokoi oscyluje wokół 61 proc., zaś średnia cena wokół 89 euro. Gdyby dane te odnosiły się do całego naszego rynku byłoby nieźle. Niestety badania STR obejmują przede wszystkim hotele wchodzące w skład międzynarodowych sieci i najlepsze hotele niezależne. W rzeczywistości średni poziom wykorzystania pokoi we wszystkich obiektach hotelowych zbliżony jest bardziej do danych GUS według oscyluje w ostatnich latach wokół 40 proc. Natomiast średnia cena realizowana ze sprzedaży doby w pokoju hotelowym to nieco więcej niż 120 złotych. Dla wielu hoteli takie wskaźniki, w połączeniu ze złym zarządzaniem, nieumiejętnością oszczędzania, czy tzw. optymalizacji działalności, są zabójcze i szereg obiektów od miesięcy balansuje na granicy rentowności.
„Nie zaliczyłbym tego roku do nieudanych, jednak druga połowa, od lipca włącznie, wyraźnie potwierdza spowolnienie, które odczuwa cała Europa”, ocenia Andrzej Wójcik, wiceprezes Satoria Group, operatora i właściciela hoteli.
„Dla mnie jest to pierwszy rok, kiedy poważnie odczułem skutki kryzysu. Uderzająca jest redukcja liczby imprez organizowanych przez samorządy lokalne i centralne. Jeśli ministerstwa czy wielkie, ogólnopolskie firmy pytają o możliwość zamówienia lunchu firmowego za 25-35 zł, to znaczy że naprawdę jesteśmy w kryzysie. A jeśli jeszcze nie jesteśmy, to jest to prosta do niego droga”, mówi Wojciech Łopaciński, dyrektor czterogwiazdkowego hotelu Filmar w Toruniu.
„Dla mojego hotelu rok był gorzej niż średni. Nie ze względu na Euro, ale mniejszą liczbę gości biznesowych. Widać i kryzysowe cięcia i zmianę przyzwyczajeń przedsiębiorców, którzy coraz więcej spraw załatwiają drogą elektroniczną, a jeśli muszą ruszyć w Polskę, to starają się zmieścić w podróży jednodniowej”, tłumaczy Tomasz Czerwiński, dyrektor trzygwiazdkowego hotelu Polonia w Raciborzu. I dodaje: „Część klientów ucieka do tańszych nieskategoryzowanych obiektów, co jest szczególnie widoczne w mniejszych miastach. Jest to problem nie tylko dla mojego hotelu, bo gdyby dobrze wczytać się w analizy GUS i Instytutu Turystyki to okaże się, że większość noclegów typu biznesowego przypada nie na wielkomiejskie hotele o standardzie 4-5 gwiazdek, ale na takie prowincjonalne miasta jak Racibórz i działającą w nich bazę.”
„To co dało się hotelom uzyskać w pierwszej połowie roku i dzięki Euro, zabrały ostatnie miesiące, więc rok dla całego rynku powinien zamknąć się rezultatem podobnym do poprzedniego. Nie można jednak generalizować. Dla Gromady rok okazał się o wiele lepszy niż poprzedni, co jednak ma przede wszystkim związek ze zdynamizowaniem działań sprzedażowych w naszych hotelach. Podobnie, o udanym roku, może mówić większość hoteli z miast gospodarzy Euro 2012”, uważa Jan Błoński, prezes Ogólnokrajowej Spółdzielni Turystycznej Gromada.
Zdaniem Jacka Piasty, doradcy hotelarskiego mijający rok można oceniać dwojako: „Hotele konferencyjne i biznesowe z miast innych niż stolice regionów, odnotowały spadki obrotów o 10-25 proc. w porównaniu do 2011 roku. Klienci biznesowi zmniejszyli budżety na podróże służbowe, konferencje, szkolenia i imprezy firmowe. Nie zrezygnowali, ale ogólna pula wydatków zmniejszyła się szacunkowo o 50-60 proc. względem roku 2008. O tyle zmalały budżety, co oznacza że wiele firm nie zrobiło w tym roku żadnej konferencji, szkolenia czy imprezy dla klientów. Oznacza też, że firmy krócej były na targach a delegacje służbowe układane były tak, by wypadało jak najmniej noclegów.” Zdaniem eksperta, rok okazał się za to nadspodziewanie udany dla wielu hoteli i obiektów wypoczynkowych. „Był to rok najlepszy od dekady. Takiej ilości turystów Niemiec i ze Skandynawii nie było w Polsce od 2000 roku. Nie z powodu Euro 2012, a niepokojów w Afryce Północnej, kłopotów w Grecji, w Hiszpanii i we Włoszech. Te popularne wśród Niemców destynacje ocenione zostały jako wysoce ryzykownei Niemcy po raz kolejny (było już tak w 2011 roku) przyjechali na wypoczynek do Polski. A że dodatkowo wypchnęli Polaków z rynku chorwackiego, to wielu średniozamożnych Polaków zostało zmuszonych do spędzenia rodzinnego wypoczynku w Polsce”, mówi Jacek Piasta, doradca hotelarski.
„Niewątpliwie pozytywny wpływ dla branży miał marketing związany z Euro 2012 i stąd dobre wyniki hoteli w pierwszym półroczu. Drugie, niestety rozczarowuje, w dużej mierze z powodu braku istotnych wydarzeń o charakterze międzynarodowym w Polsce oraz z powodu ograniczenia wydatków turystów oraz osób podróżujących służbowo z Europy Zachodniej”, wymienia Adam Konieczny, dyrektor ds. rozwoju na Polskę i Ukrainę w firmie doradztwa hotelowego Christie + Co.
Euro 2012
Rok 2012 już zawsze będzie się kojarzył wszystkim Polakom z Mistrzostwami Europy w Piłce Nożnej Euro 2012. Nie inaczej branży hotelarskiej dla której pięć lat przygotowań okazało się kamieniem milowym w rozwoju. W tym czasie przybyło w Polsce 600 hoteli osiągając poziom 2 100 obiektów. Wiele hoteli zostało rozbudowanych zwiększając swój potencjał o 50, a czasem 100 proc., wiele starszych przeszło poważne modernizacje podnosząc standard i zwiększając paletę świadczonych usług. W sumie kończymy rok z ok. 115 tys. pokoi w hotelach wobec 90 tys. w końcu roku 2007. Na tak duży wzrost złożyły się nie tylko przygotowania do Euro 2012, ale także: wzrastający popyt, dofinansowanie inwestycji hotelarskich z funduszy unijnych i dobre - mimo zmiennej koniunktury ekonomicznej na świecie – prognozy dla rynku turystycznego.
I chociaż po buńczucznych zapowiedziach organizatorów i przedstawicieli administracji głoszących przyjazd ponad miliona kibiców, ostateczna liczba 275 tys. gości jednodniowych i 285 tys. kibiców, którzy zatrzymali się przynajmniej na jedną noc, musiała rozczarowywać – szczególnie tych, którzy licząc na tłumy windowali ceny – to Euro 2012 okazało się imprezą udaną. I ważną dla polskiego rynku turystycznego.
Euro 2012, a szczególnie dni meczowe, przyniosły hotelom w miastach, które gościły rozgrywki wysoką frekwencję i ceny pokoi. W Warszawie wykorzystanie pokoi sięgnęło 96,9 proc, natomiast w Trójmieście średnie ceny pokoi dochodziły do 225,6 euro. Negatywną stroną Euro 2012 dla hotelarzy, może być liczba niesprzedanych pokoi, bo okazało się, że kibice potrzebowali ich mniej niż oczekiwano, a stali klienci zrezygnowali z nich ze względu na imprezę. Spadek ruchu i przychodów w czasie Euro odnotowały obiekty konferencyjne i położone w regionach kraju oddalonych od miejsc rozgrywania meczy, np. na Mazurach.
„Pomyślne zorganizowanie turnieju Euro uznaję za najważniejsze wydarzenie tego roku”, mówi Adam Konieczny, dyrektor ds. rozwoju na Polskę i Ukrainę w firmie doradztwa hotelowego Christie + Co. Andrzej Wójcik dodaje: „Euro jest ważne nie tylko ze względu na sam przebieg mistrzostw ale również ze względu na efekt późniejszy, na który wszyscy hotelarze liczą. Czyli na zainteresowanie Polską jako destynacją nie tylko turystyczną ale także biznesową. Efekt ten nie jest widoczny od razu – ale mam nadzieję - ze za rok, dwa. To oczywiście przełoży się na frekwencję w polskich hotelach.”
Fakt, tzw. efekt Euro, chociaż nie jest zbyt widoczny, to już działa i wespół z bankructwami biur podróży w lecie wpłynął na bardzo dobre wyniki sezonu letniego w hotelach. Jesienią efekt ten - do pewnego stopnia – łagodził dołek na rynku turystycznym spowodowany złą sytuacją gospodarczą w Europie i pogarszającą się w kraju. Będzie też działał w kolejnych latach, jednak nie w sposób w jaki oczekuje go wielu przedsiębiorców: nie da skokowego wzrostu przyjazdu turystów zagranicznych i frekwencji w obiektach, ale doda 1-2 proc. wzrostu w skali roku.
W sieci
Spośród dominujących w tym roku trendów, takich jak rozwój oferty konferencyjnej i wypoczynkowej obiektów noclegowych, wzbogacanie wyposażenia o cyfrowe, płasko ekranowe odbiorniki telewizyjne, czy większy nacisk na szkolenie personelu – szczególnie w bezpośredniej obsłudze gości, warto zwrócić uwagę na Internet.
Rok 2012 w Polsce to kolejny rok wzrostu liczby osób korzystających z Internetu i technologii mobilnych. Te zmiany sposobów komunikowania, wywierają coraz silniejszy wpływ na działalność obiektów noclegowych. Nie chodzi tu tylko o coraz powszechniej dostępne WiFi w pokojach, czy przestrzeniach publicznych hoteli, ale także o Internet jako kanał prezentacji i sprzedaży oferty.
Na wzrost liczby ofert, nie tylko hoteli, ale przede wszystkim innych obiektów noclegowych w Internecie zwraca uwagę Jan Błoński: „Chęć przyciągnięcia gości w czasie Euro spowodowała, że wiele obiektów noclegowych, które do tej pory nie miały swych witryn internetowych, czy były nieobecne na portalach rezerwacyjnych, pojawiła się w Internecie. Biorąc pod uwagę rolę Internetu jako obecnie głównego kanału sprzedaży, jest to czysta korzyść dla samych obiektów, ale przede wszystkim dla podróżnych.”
„Produkt hotelowy staje się coraz bardziej dopasowany do potrzeb określonych grup odbiorców, dla których niektóre z usług oferowanych dotychczas i forma ich świadczenia nie są tak istotne jak na przykład dostęp do technologii – internetu, możliwości kontaktu z hotelem i rezerwacji poprzez urządzenia mobilne”, dodaje Andrzej Wójcik.
Internet i nowe technologie umożliwiają Dzięki Internetowi i nowym technologiom możliwe jest zmniejszenie obsługi hotelu, meldowanie się, odbieranie „kluczy” i płacenie rachunku bez udziału pracowników recepcji. Po otwarciu w roku 2011 hotelu Puro we Wrocławiu, pierwszego w Polsce obiektu ze zminimalizowaną obsługą, budowany jest kolejny, zaś w Warszawie powstaje oparty na podobnej koncepcji hotel Sound Garden.
„Strony mobilne, portale rezerwacyjne z wersjami mobilnymi - to jest potrzebne i goście tego oczekują. Jednak nie mam przekonania do obiektów ze zminimalizowaną obsługą typu Puro - wydaje mi się, że jest to nisza. Owszem atrakcyjna, ale jednak nisza, bo pokolenie uzależnione od gadżetów, „fejsa”, sieci itd. jest jeszcze w mniejszości. Widzę natomiast, że coraz więcej hoteli miejskich oferuje noclegi bez śniadań i najchętniej zamknęłoby restauracje. Na szczęście nie wszystkim wystarcza na śniadanie bułka i jogurt z Biedronki, czy pizza z mrożonki na kolację...”, mówi Tomasz Czerwiński.
Inwestycje i transakcje
W ciągu ostatnich lat pięciu w Polsce przybywało średnio 120 nowych hoteli. Rok 2012 był ostatnim rokiem tak dużych wzrostów. Dokończono obiekty rozpoczęte 2-3 lata temu i fala inwestycyjna przeszła. W roku 2013 i kolejnych nie należy się spodziewać więcej niż 50-60 obiektów rocznie. To zła informacja i dla firm budowlanych i dostawców wyposażenia dla hoteli, a w końcu także dla absolwentów i osób poszukujących zatrudnienia w branży. Tym bardziej, że i istniejące hotele będą poszukiwały oszczędności, których ważnym elementem jest redukcja personelu.
Jacek Piasta zwraca uwagę, że ostatnie miesiące roku przyniosły także wyraźny spadek inwestycji: „Buduje się wprawdzie kilkanaście hoteli sieciowych, jednak zwykle był to wierzchołek góry. Teraz, przy spadku całego wolumenu 80-90 proc. w porównaniu z latami ubiegłymi, ten wierzchołek staje się niemal całą górą.”
Problemy z kredytem bankowym, szczególnie w przypadku mniejszych inwestorów, spowodowały wzrost zainteresowania inwestycjami w obiekty condo, na co zwraca uwagę Andrzej Wójcik: „Takie inwestycje powstają i planowane są kolejne. Coraz częściej pojawiają się również projekty budowy hoteli przy centrach handlowych. Międzynarodowe sieci intensyfikują działania w celu ekspansji na naszym rynku. Nie tylko Hilton ale również IHG stara się powiększyć Swoje portfolio powiększa Hilton, stara się to robić InterContinental. Poza tym powiększa się konkurencja na rynku w zakresie dzierżawy lub zarządzania obiektami hotelowymi. Pierwsze działania podjął już Accor a także Louvre Hotels.”
Adam Konieczny zwraca uwagę, że rok 2012 przyniósł duży rozwój franczyz największych grup hotelowych, w szczególności należy tu wspomnieć o sieci Best Western. Również Accor postawił na rozwój tej formy współpracy, w szczególności wobec istniejących hoteli. Coraz bardziej popularne stają się sieciowe hotele budżetowe, ten rok przyniósł wiele nowych otwarć m.in. hoteli Ibis oraz Ibis budget w Warszawie i Krakowie oraz Campanile i Premiere Classe we Wrocławiu.
Tegoroczna transakcja sprzedaży warszawskiego hotelu InterContinental za ponad 100 mln jest raczej wyjątkiem niż regułą na polskim rynku nieruchomości hotelowych. Na nabywców czeka ponad 300 hoteli, obiektów wypoczynkowych i mniejszych nieskategoryzowanych obiektów noclegowych. Najwięcej z nich to niewielkie obiekty z 30 – 40 pokojami, których zdeterminowani właściciele chcą się pozbyć po cenach równych zainwestowanym sumom, a jeśli ponoszą duże straty, nawet poniżej kosztów inwestycji. Nic wiec dziwnego, że rynek powitał z niedowierzaniem zamiar sprzedaży kilkudziesięciu do ponad stu obiektów noclegowych należących do spółek z udziałem Skarbu Państwa. Takiej ilości obiektów słaby kapitałowo polski rynek nieruchomości nie będzie w stanie wchłonąć przez lata.
„Skarb Państwa wyzbywa się na „gwałt” swoich zasobów hotelarskich pozostających w jego gestii pośrednio poprzez spółki córki spółek Skarbu Państwa. Tak dużej wyprzedaży nie było nigdy w historii polskiego hotelarstwa”, ocenia Jacek Piasta. I zastanawia się, że może warto by było nad tym w jakiś sposób zapanować? Powołać agencję, wnieść tam wszystkie obiekty hotelarskie ze spółek i racjonalnie z nimi postępować. Obiekty bez potencjału zamknąć, a w przynoszących dochód rozwijać działalność zwiększyć ich wartość i sprzedać z zyskiem gdy za kilka lat poprawi się sytuacja na rynku nieruchomości.
Bo tego, że poprawi się już w przyszłym roku nie należy się spodziewać.