 |
| Fot. apsz |
Wiele obiektów nie sprzedaje się nie tylko z braku chętnych, ale przede wszystkim ze względu na kombinację: oczekiwana przez właściciela cena/walory biznesowe. Chodzi oczywiście o zbyt wysokie ceny w stosunku do tego co obiekt sobą reprezentuje, lub co może, po odpowiednich i przeprowadzonych niewielkim nakładem inwestycyjnym modernizacjach lub rozbudowie, reprezentować. Niestety, wiele z wystawionych na sprzedaż obiektów, to przypadki beznadziejne, z kardynalnymi błędami popełnionymi na etapie koncepcji i budowy, które pozbawiają je szans na nie tylko na zwrot zainwestowanego kapitału, ale chociażby zwracającą koszty utrzymania eksploatację. Pomijając wady projektu architektonicznego, czy konstrukcji, najczęstszymi problemami są: nieodpowiednie parametry obiektu, takie jak wielkość, standard, program funkcjonalny i nieodpowiednia lokalizacja. Zsumowanie tych czynników w trakcie eksploatacji powoduje, że koszty eksploatacji są za duże jak na liczbę zatrzymujących się w obiekcie gości i wiele hoteli jest nierentownych lub bardzo nisko rentownych. Kupiec znający się na rzeczy, a częściej korzystający przy ewentualnej transakcji z porady fachowca, rzadko da się skusić na tego typu obiekty. Inna sprawa, że gdyby wolnej gotówki było na rynku więcej lub była łatwiej dostępna dla zainteresowanych, to kupujący podchodziliby do obiektu ewentualnej transakcji w sposób nieco mniej drobiazgowy, czyli… - pisząc językiem potocznym – sprzedający mieliby więcej okazji by pozbyć się swych obiektów trafiając na tzw. jelenia.
Właśnie po to by na takiego jelenia nie wyszedł kupujący, a sprzedający jeszcze raz spojrzał na swoją własność i realnie ocenił jej wartość, a co za tym idzie i ofertę, przygotowaliśmy mały poradnik o wycenie obiektu noclegowego.
Kiedy nam jest potrzebna wycena obiektu noclegowego?
Rzadko się zdarza, by wycena obiektu noclegowego była na potrzebna, ot tak. Najczęściej jest ona związana z konkretnym krokiem biznesowym. Może to być:
- zaciągnięcie kredytu bankowego,
- ustanowienie zastawu,
- zamiar dopuszczenia do biznesu partnera, czyli odsprzedaż części udziałów,
- przygotowanie obiektu do sprzedaży.
W centrum naszego szczególnego zainteresowania znajduje się ostatni z przedstawionych przypadków, bo wycena sporządzona przez właściciela zderza się w nim i podlega weryfikacji kupujących, czyli rynku.
Więcej!
Zdjęcie: Przed kilku laty właściciel gdańskiego hotelu Podewils zamierzał sprzedać obiekt. Cena „wywoławcza” za posiadający 10 pokoi, zlokalizowany w zbudowanej na początku XVIII wieku kamieniczce hotel, wynosiła 19,6 mln zł. Obiekt nie znalazł nabywcy, ale inwestor z powodzeniem kontynuuje działalność.