Fot. jwp |
Eksperci z marokańskiego Institut Specialize en Hotelliere et Tourisme, którzy monitorują rynek północnoafrykańskich kurortów pełnych condo hoteli twierdzą, że Polskę jak i inne rynki turystycznie wschodzące czeka okres spektakularnych procesów sądowych, głośnych spraw i przejęć właścicielskich właśnie na rynku condo-obiektów. Polscy developerzy powielają bowiem te same błędy co ich francuscy, hiszpańscy i arabscy odpowiednicy, którzy od ponad dwóch dekad zabudowują condo hotelami wybrzeże Morza Śródziemnego i Afrykę Północną. Ów brak doświadczenia już zaczyna przynosić, w wybranych lokalizacjach, katastrofalne skutki. Grzechem pierwszym jest koncentrowanie się na realizacji jak największego zysku z wybudowanych i sprzedawanych lokali. Każdy metr powierzchni budynku, którego nie da się sprzedać jako lokalu jest traktowany jako stracony. Grzechem drugim jest to, że obiekty które w zamyśle mają mieć funkcje hotelowe projektują architekci rysujący dotychczas bloki i osiedla mieszkaniowe, bez doświadczenia w projektowaniu hoteli wypoczynkowych. W efekcie tych dwóch przesłanek wiele budynków ma zupełnie zaburzone proporcje obszarów mieszkalnych do usługowych i technicznych.
Condo-hotel by móc efektywnie działać na rynku potrzebuje wszystkiego co typowy budynek hotelowy. Jako projekt funkcjonalny i architektoniczny nie może się od niego różnić niczym. Jeżeli ma konkurować o klientów i zaspokajać potrzeby gości to każda ułomność i pominięcie na etapie projektu i jego realizacji będzie się później mściła przez wszystkie lata użytkowania obiektu. W sposób najbardziej okrutny: powodując mniejszą atrakcyjność obiektu a więc niższą średnią cenę realizowaną lub wyższe koszty operacyjne. W obydwu przypadkach oznacza to gorsze wyniki ekonomiczne. A condo-hotele konkurują o klientów z klasycznymi hotelami a nie z apartamentami w blokach mieszkalnych.
Czym różni się budynek „condo” od condo-hotelu? | ||
Kategoria | Budynek „condo” | Condo-hotel |
Co ludzie de facto kupują: | lokale mieszkalne | pokoje hotelowe |
Standard wykończenia „pod klucz”; | wedle fantazji i zamożności właściciela | wg ściśle określonych standardów i poziomów |
Kto wykańcza lokal „pod klucz” (na koszt właściciela): | właściciel | developer / operator |
Kto spełnia dodatkowe usługi dla gości | nikt | serwis hotelowy |
Kto i jak promuje lokal | baner na balkonie, lub agent – promując siebie samego, ewent. własna strona www. | kompleksowa promocja hotelu, plus obecność w krajowych i międzynarodowych kanał dystrybucji. |
Źródło: „Hotelarstwo”, fragment zestawienia, które w całości publikujemy w „Hotelarstwie” nr 2/2011 |
W krajach, gdzie system ten jest bardzo popularny, obiekty typu condo hotele zarządzane są przez renomowane marki hotelarskie, w Polsce dominują oferty indywidualne tj. „apartament” oddaje się w zarządzanie operatorowi budynku hotelowego lub agentom zewnętrznym. Warto także odnotować trzecią "drogę" apartamentów. Około 10 proc. ogółu lokali (w poszczególnych obiektach hotelowych udział ten przekracza 30 proc.) ich właściciele pozostawiają w swej wyłącznej dyspozycji. Niekiedy wręcz pozostawiając je w stanie developerskim. Czasami wykańczają w wysokim standardzie i traktują jak mieszkanie wakacyjne, które przez 10 miesięcy stoi puste a przez pozostałe dwa służy im, najbliższym i znajomym.
Większość „condo-twórców” w Polsce nie ogarnia najważniejszego etapu w życiu condo. Etapu drugiego, ale najważniejszego: sprawnego funkcjonowania, które powinno trwać przez 20-25 i więcej lat. Wszyscy koncentrują się przede wszystkim na etapie pierwszym tj. budowie i sprzedaży lokali zwanych „apartamentami”.
Więcej o rynku obiektów condo: www.e-hotelarstwo.com/aktualnosci/inwestycje?more=662816791 a przede wszystkim w najnowszym numerze „Hotelarstwa”.
Zdjęcie: Budowa apartamentowca Bałtyk Park w Kołobrzegu. Tu inwestor sprawia sprawę jasno: można kupić apartament w budynku. Jednak na stronie internetowej pojawia się już słowo hotel.
Fot. jwp
|