Fot. Hyatt Hotels

Na 8,3 mld euro w roku 2011 szacuje wielkość inwestycji w rynek hotelowy Europy, Bliskiego Wschodu i Afryki (EMEA), firma Jones Lang LaSalle Hotels (JLLH).  W roku 2010 inwestycje w tym regionie wyniosły 7 mld euro, zatem tegoroczny wzrost może wynieść 18 proc. Jak wynika z najnowszego raportu „Hotel Investment Outlook” przygotowanego przez JLLH, transakcje na rynku inwestycji hotelowych zostaną w bieżącym roku zdominowane przez banki, które będą się starały zmniejszyć zaangażowanie w tym sektorze. Największą aktywność inwestycyjną powinny odnotować rynki takie jak Wielka Brytania, czy Irlandia. Chociaż są to rynki nasycone, o wysokiej konkurencyjności, to jednak są też najbardziej perspektywiczne. Wiele banków potrzebuje gotówki dla ustabilizowania swej sytuacji finansowej, dlatego będzie chciała jak najszybciej wyjść z inwestycji hotelowych. Jednak nie zawsze będzie to możliwe bez wcześniejszego wsparcia rozpoczętych już projektów. W innych przypadkach, gdy perspektywy oddania obiektów do eksploatacji jest jeszcze odległa i wymaga poważniejszych nakładów, banki będą chciały pozbyć się projektów w trakcie realizacji. I chociaż banki będą zdecydowanie dominować na rynku nieruchomości hotelowych, to jako bardziej aktywni sprzedający pojawią się również fundusze private equity.
Na rynku zaczną się też pojawiać nowi nabywcy, w tym fundusze, które wraz z rosnącymi wskaźnikami wykorzystania hoteli, cenami i przychodami zaczną silniej interesować się zakupem nieruchomości hotelowych. Szczególnie w takich miastach, jak Londyn, czy Paryż. Dlatego JLLH ocenia, że grupę kupujących w tym roku będą stanowić przede wszystkim fundusze inwestycyjne oraz spółki z sektora nieruchomości szukające okazji do zakupu obiektów, które w pewnej perspektywie będzie można sprzedać z zyskiem. Natomiast bardziej tradycyjni inwestorzy instytucjonalni będą szukać takich obiektów, które mogłyby się dla nich stać stałym i pewnym źródłem dochodów.
Mark Wynne-Smith, szef Jones Lang LaSalle Hotels w regionie EMEA, uważa że w roku 2011, szczególnie na mniejszych rynkach, znacznie wzrośnie liczba obiektów wystawionych na sprzedaż. Te często niedoinwestowane, czy funkcjonujące w drugorzędnych lokalizacjach obiekty mogą osiągać ceny wyższe niż realna wartość, co być może będzie wywrało negatywny wpływ na stopy kapitalizacji. Po części zostanie to spowodowane sytuacją z ub.r., gdy na rynku wtórnym oferowano niewiele, ale dobrych, osiągających niezłe wyniki hoteli, co skutkowało wysokimi cenami transakcji. I właśnie to może się stać dodatkowym bodźcem dla wielu właścicieli do tego, by obecnie wystawić  swoje hotele na sprzedaż.
Według raportu „Hotel Investment Outlook” w roku 2010 wartość transakcji na rynku wtórnym obiektów hotelowych wyniosła 24,3 mld USD. W roku 2011 JLLH oczekuje wzrostu  wolumenu tego typu transakcji na świecie o 15-20 proc., do sumy 28-30 mld USD.
W ub.r. najwyższy, czy też jako to określa JLLH, dramatyczny wzrost odnotowano na rynku USA, gdzie wartość transakcji wyniosła 11,1 mld USD. Rynek regionu EMEA z kwotą 9,3 mld USD okazał się drugim pod względem „płynności”. W Azji wzrost wartości transakcji sprzedaży był o wiele łagodniejszy i wyniosła ona 3,9 mld USD.
Według prognoz JLLH w tym roku wzrosty nie będą już tak gwałtowne i łączna kwota transakcji na rynku USA powinna zamknąć się sumą nieco wyższą niż 13 mld USD. Podobną wielkość, bo 13,1 mld USD, osiągnie wolumen sprzedaży w regionie EMEA, co jednak znaczy, że wzrost w stosunku do roku 2010 wyniesie ponad 40 proc. Większość transakcji jakie zostaną dokonane w tym roku będzie dotyczyła rynków: brytyjskiego, irlandzkiego i hiszpańskiego. W Azji, w której siłą napędową rynku wtórnego będzie przede wszystkim Japonia transakcje osiągną wartość 3,5 mld USD.
Powrót branży noclegowej do dobrej kondycji spowodował 41 proc. wzrost transakcji kupna-sprzedaży w roku 2010 , w porównaniu do 15 proc. wzrostu rok wcześniej. Wydaje się, że w związku z systematyczną poprawą wyników branży, inwestorzy z Azji, Bliskiego Wschodu i USA będą chcieli wyjść poza swoje regiony, lokując kapitał przede wszystkim w Europie.
Wygląda więc na to, że perspektywy dopływu świeżej gotówki dla Starego Kontynentu są niezłe. Na ile skorzysta na nich Polska? Trudno jednoznacznie powiedzieć. Na pewno takie prognozy sprzyjają zapowiadanej przez Orbis SA pakietowej, a więc adresowanej do dużych inwestorów zagranicznych, sprzedaży hoteli będących własnością spółki. Nie będą jednak chyba miały zasadniczego wpływu na rynek wtórny obiektów indywidualnych, szczególnie tych mniejszych. W ubiegłym roku pojawiło się wyjątkowo dużo ofert sprzedaży obiektów noclegowych, jednak zarówno ilość, jak i wartość zrealizowanych transakcji, była mniejsza niż w latach poprzednich. Z obserwacji rynku wynika, że ofert sprzedaży – szczególnie małych obiektów, często nieskategoryzowanych – przybywa. Pojawiają się też zapowiedzi kolejnych ofert, jak np. zamiar TVP SA wyzbycia się ośrodków wypoczynkowych. Taka przewaga podaży nad popytem raczej wróży nic innego niż niskie ceny osiągane przez sprzedających. Kupujący mają i będą mieli w czym wybierać.
Na zdjęciach: Hotel Hyatt Deerfield, lobby hotelu Hyatt Lisle i bar lounge hotelu Hyatt Rosemont. W grudniu ub.r. wszystkie trzy hotele położone na przedmieściach Chicago, zostały sprzedane. Hyatt Hotels Corporation zbył hotele za kwotę 51 mln USD na rzecz joint venture firm: AREA Property Partners i Aimbridge Hospitality.  Hyatt Deerfield ma 301 pokoi, Hyatt Lisle 316 pokoi, zaś Hyatt Rosemont 206 pokoi. W przeliczeniu na kwotę transakcji oznacza to, że nowy właściciel, który będzie prowadził hotele pod marką Hyatt na podstawie długoterminowych umów franczyzowych, zapłacił za jeden pokój kwotę 62 tys. USD. Jest to poniżej spodziewanej ceny, ponieważ uważano, że AREA/Aimbridge, zapłaci za hotele 66 mln USD, czyli ok. 80 tys. za pokój.

Fot. Hyatt Hotels

Fot. Hyatt Hotels