 |
| Fot. apsz |
W pierwszym kwartale doszło do kilku transakcji, jednak łączna kwota nie przekroczyła 80 mln zł. Najwyższą pod względem wartości była sprzedaż przez Orbis hotelu Marcure Kasprowy w Zakopanem (288 pokoi) za mln zł. Dwa mniejsze obiekty w Ostrowcu Świętokrzyskim (127 pokoi) i Przemyślu (108 pokoi) sprzedała też OST Gromada. Spółdzielnia jest obecnie trakcie domykania umów dotyczących zbycia trzech kolejnych hoteli: w Berlinie (54 pokoje), Białymstoku (50 pokoi) i Olsztynie (96 pokoi).
Duże hotele, działające pod międzynarodowymi markami, zlokalizowane w największych polskich aglomeracjach, osiągają obecnie dobre ceny i nawet jedna taka transakcja może ożywić rynek nieruchomości noclegowych. Tak było w ub.r., gdy za ponad 100 mln euro został sprzedany warszawski InterContinental, czy dwa lata temu gdy za ponad 50 mln euro właściciela zmienił hotel Jan III Sobieski wraz z przyległym biurowcem.
Większość obiektów noclegowych jest obecnie wystawianych na sprzedaż ze względu na to iż ich właściciele nie dają sobie rady na coraz bardziej konkurencyjnym rynku. W pierwszej kolejności są to obiekty mniejsze, starsze i najczęściej nie będące hotelami. Takie obiekty można nabyć w cenie kilkaset tysięcy do kilku mln zł. Drugą, mniej liczną grupę stanowią obiekty należące do firm, które wyzbywają się ich z powodu restrukturyzacji lub zaprzestania działalności noclegowej. W tym przypadku ceny mieszczą się zwykle w przedziale kilka do ok. 10 mln zł. Takich obiektów wyzbywają się przede wszystkim spółki z udziałem skarbu państwa, które w procesie prywatyzacji przejęły sporą w latach 70. i 80. bazę noclegową przedsiębiorstw państwowych. Trzecią, najmniej liczną grupę, stanowią obiekty, które od początku były budowane (lub nabywane) z myślą o ich sprzedaży. Do nich należą m.in. warszawskie Bristol, Radisson Blu Westin, czy krakowski Sheraton.
Transakcje dotyczące pierwszej grupy obiektów są nieliczne, a uzyskiwane kwoty nie przekraczają, jak pokazuje chociażby ubiegły rok, 4-5 mln zł. Nie inaczej jest i w całej Europie, gdzie większe transakcje dotyczące obiektów znajdujących się w niezbyt korzystnej sytuacji finansowej (patrz: Średnio 18,6 mln euro za hotel) stanowią nieco więcej niż dziesiątą część rynku. W drugiej grupie widać ożywienie, chociaż i tu ceny uzyskiwane (lub negocjowane obecnie) są zwykle o 30-40 proc. niższe od ofertowych.
W grupie trzeciej, tzn. wśród obiektów, które od początku przewidziane były jako inwestycje, które po osiągnięciu „dojrzałości”, zostaną przeznaczone na sprzedaż, od kilku miesięcy widać ożywienie. Co jest związane i z dobrymi wynikami osiągniętymi przez nie w ubiegłym roku (m.in. Euro 2012), i ze sprzedażą warszawskiego InterContinentalu, i z dobrymi prognozami wzrostu wartości hoteli w Warszawie i Krakowie (więcej: Rośnie wartość pokoju hotelowego w Warszawie), i nieco gorszymi dla obiektów we Wrocławiu i Trójmieście.
Hotele sieciowe, kórych właściciele zaczęli szukać nabywców, to z reguły obiekty obecne na rynku od 8-10 lat.
Hotel Westin w Warszawie, 361 pokoi, działa od roku 2003, właścicielem jest Hotel Atrium.
Radisson Blu Centrum Warszawa, 311 pokoi, działa od roku 2002, właścicielem jest BRC HP Developments.
Hotel Bristol Luxury Collection – więcej!
Sheraton Kraków, 233 pokoje, działa od roku 2004, właścicielem jest obecnie Quinn Group, który w roku 2006 kupił obiekt za 45 mln euro od firmy Molinaro Koger.
Wspomniana na wstępie oferta na sprzedaż gdańskiego Hiltona o tyle może wydawać się mało prawdopodobna, że obiekt działa zaledwie od 30 miesięcy. Czyli - patrząc na inne obiekty, może poza krakowskim Sheratonem, który zmienił właściciela w okresie rynkowej "górki", jaka się szybko nie powtórzy - do osiągnięcia "statystycznej" dojrzałości brakuje mu jeszcze ok. 70 miesięcy. Z drugiej strony: w samym Gdańsku i w Trójmieście przybywa hoteli, i - jeśli aglomeracja nie poradzi sobie z sezonowością ruchu turystycznego, co w najbliższych latach wydaje się mało prawdopodobne - to wyniki hoteli, nawet tych najwyższej klasy, będą albo stabilizować wartość obiektów na obecnym poziomie, albo ściągać ją w dół. Tym bardziej, że w najbliższych miesiącach przybędzie też i hoteli na sprzedaż, i działek pod działalność noclegową w samym Trójmieście i okolicach. Orbis, zgodnie ze strategią asset light, pewnie gotuje już oferty na doskonałą lokalizację jaką ma hotel Gdynia, na gdański Mercure Hevelius i rozgrzebany plac budowy pod hotel Etap/Ibis Budget, a wreszcie na sopocki Sofitel Grand. Za 20-30 miesięcy może też pojawić się oferta na Sheraton Sopot. Otwartą sprawą pozostają: miasteczko biznesowe przy gdańskim lotnisku im. L. Wałęsy, zagospodarowanie gdańskiej Wyspy Spichrzów, czy olbrzymie działki na półwyspie Hel, które sprzedaje wojsko. Z kolei miastu Gdynia pewnie uda się uporządkować sprawę Polanki Redłowskiej, co w połączeniu ze sprzedażą parceli z klubem Maxim (jeśli tylko magistrat odpowiednio obniży cenę) i nową koncepcją zagospodarowania Kolibek, da przynajmniej trzy oferty na niewątpliwie atrakcyjne działki.
Zdjęcie: Hotel Radisson Blu Centrum w Warszawie.