 |
| Fot. mw |
Wśród obecnych na rynku ofert sprzedaży dominują obiekty nieskategoryzowane, dysponujące do 30 pokoi w cenie niższej niż 5 mln zł. Działający i w pełni wyposażony kilkunastopokojowy pensjonat można kupić już za kilkaset tysięcy złotych. Pojedyncze hotele wielkości 40-50 pokoi położone w mniejszych miejscowościach można kupić z reguły za mniej niż 10 mln zł. Jednak do sprzedania są nie tylko pojedyncze obiekty, ale także hotele wchodzące w skład sieci. Dwa-trzy obiekty chce sprzedać OST Gromada (w ub.r. sprzedała jeden z dwóch swych hoteli w Radomiu), za kupcami na pakiet swych obiektów rozgląda się Orbis/Accor, który w ramach nowej strategii chce się pozbyć budynków zachowując w nich działalność hotelarską.
Jak na razie ofert sprzedaży przybywa zdecydowanie szybciej, niż sfinalizowanych transakcji. Wynika to przede wszystkim z faktu, iż „masę” na hotelarskim ryku inwestycyjnym tworzą obiekty małe, nietypowe, nieskategoryzowane, osiągające słabe wyniki finansowe. W praktyce większość z nich jest niesprzedawalna ani po oferowanych cenach, ani po niższych. Takich obiektów nie ubywa, ponieważ kupujący – przede wszystkim polski kapitał prywatny - szukają okazji, czyli nieruchomości naprawdę tanich, a większość kupujących z różnych względów nie chce lub nie może już zejść z ceny.
O ile na ogłoszenia o sprzedaży mniejszych obiektów można natknąć się dosłownie wszędzie i na tej podstawie szacować ich ilość, to trudno powiedzieć, ile dokładnie hoteli szuka kupca. Sprzedający rzadziej robią to przy pomocy ogłoszeń i częściej korzystają z pomocy agencji nieruchomości. Dzieje się tak, bo informacje o poszukiwaniu nabywcy szkodzą zazwyczaj bieżącej działalności, z podpisywania kontraktów na organizację imprez wycofują się np. klienci biznesowi.
Przybywa także ofert na obiekty nieukończone (trudności z finansowaniem), czy na działki z gotowymi planami i pakietem pozwoleń na budowę obiektu noclegowego.
Tym co zwraca uwagę mniejszych inwestorów zagranicznych na rynki poszczególnych krajów z pewnością są transakcje dotyczące dużych obiektów, które chociaż nieliczne, to dzięki skali „robią” wartość rynku wtórnego. Np. w ubiegłym roku w Polsce dokonano trzech takich transakcji o łącznej wartości ponad 100 mln euro. W tym roku, chociaż pierwsze półrocze było raczej „senne” zarówno pod względem ilości, jak i wartości transakcji, poziom przeszło 100 mln euro rynek będzie mógł osiągnąć dzięki jednej transakcji - sprzedaży warszawskiego hotelu InterContinental. Do tej, niewątpliwie rekordowej na naszym rynku, sprzedaży może dojść jeszcze w lecie.
Dobre wyniki części hoteli podczas Euro 2012 z pewnością zwracają uwagę na polski rynek hotelowy, jednak inwestorzy patrzą na rynek w dłuższej perspektywie. Jeśli jesienią uda się utrzymać rosnący trend poprawy wyników przez hotele osiągnięty wiosną to na pewno większa liczba inwestorów zainteresuje się obiektami noclegowymi w sposób bardziej realny, a nie tylko deklaratywny. Nie spodziewajmy się natomiast zbyt wielu kupujących. Kapitał krajowy jest jeszcze na tyle słaby, że woli inwestować w bardziej dochodowe formy działalności. Banki nadal pozostają wstrzemięźliwe w udzielaniu kredytów na nieruchomości hotelowe. W związku z tym wśród potencjalnych nabywców będą przeważały fundusze z grupy private equity i REIT, czyli „specjalistyczne” fundusze inwestujące w nieruchomości – jedne i drugie intensywnie rozglądają się po rynku - i większe firmy. W przypadku mniejszych obiektów będzie to przede wszystkim kapitał prywatny.
Po Euro 2012 obiektów wystawianych na sprzedaż przybędzie. W perspektywie kilkunastu miesięcy liczba takich obiektów może nawet ulec podwojeniu. Jednak i tak będzie to mniej niż 6 proc. wszystkich działających na rynku obiektów noclegowych (zbiorowego i indywidualnego zakwaterowania). Na rynku pojawi się również więcej obiektów sprzedawanych przez banki, które przejęły je, bo właściciele nie byli w stanie spłacać swych zobowiązań, a nie udało im się renegocjować z bankami warunków kredytu – chociaż na razie banki podchodzą do tego w sposób bardzo wyrozumiały – być może właśnie ze względu na to, że widzą że rynek jest ciężki i im też może nie udać się znaleźć kupca.
Racjonalnie, Euro nie zmieniło nic. Miało natomiast efekt psychologiczny spowodowany nadmiernymi oczekiwaniami części właścicieli obiektów związanych z tą imprezą. Tliła się w nich nadzieja, że oto po Euro jak za dotknięciem czarodziejskiej różdżki do Polski zacznie jednak napływać tłum gości i przychody hoteli ulegną znaczącej poprawie. U tych, którzy tak myśleli każdy kolejny dzień po Euro będzie pogłębiał rozczarowanie. Bo liczba gości wzrasta i będzie wzrastała, ale nie w sposób skokowy. Ożywiony ruch gości zagranicznych – jeśli takowy się rzeczywiście pojawi - w pierwszej kolejności będą przejmować hotele sieciowe. Natomiast popyt krajowy będzie silnie uzależniony od stanu gospodarki, która – jak się wydaje - nie pozwoli na skokową poprawę wyników nie tylko hoteli, ale i całego sektora turystycznego.
Zdjęcie: Ulica Emilii Plater w Warszawie przy której zlokalizowany jest hotel InterContinental. Sprzedaż tego hotelu, za sumę zbliżoną do 100 mln euro, może być największą transakcją dotyczącą obiektu noclegowego w Polsce. W roku 2010 nabywca hotelu InterContinental w Pradze, zbliżonego potencjałem do hotelu w Warszawie, zapłacił 110,6 mln euro.